Les commissaires de comté de Géorgie pourraient ouvrir la voie mardi à un centre de données « hyperscale » de 17 milliards de dollars en adoptant de nouvelles lois d'urbanisme élaborées par les lobbyistes du secteur.
Si elle est adoptée, la dernière version du projet de loi assouplira les exigences du « Projet Sail » — un centre de données proposé dans une zone rurale du comté de Coweta, à 40 kilomètres au sud-ouest d’Atlanta — par rapport à une version plus stricte proposée le mois dernier.
L'un des plus grands complexes planifiés de ce type, Project Sail est une coentreprise entre Prologis (NYSE:PLD), basée à San Francisco et la plus grande société immobilière industrielle au monde, et le promoteur Atlas Development, basé en Géorgie.
Une analyse des documents publics réalisée par DeSmog suggère que des lobbyistes du secteur et des représentants d'entreprises ont fait pression sur les responsables du comté de Coweta pour édulcorer les versions précédentes des règles de planification proposées pour les centres de données.
Plus précisément, les résidents opposés au projet Sail s'inquiètent du fait que la dernière version du règlement – connu sous le nom d'ordonnance – n'inclut plus certaines dispositions destinées à limiter les impacts environnementaux négatifs et à exiger des audiences publiques spéciales pour les centres de données proposés.
Les propositions visant à compliquer le changement de zonage des zones rurales pour les rendre éligibles à l'implantation de centres de données ont également été écartées. Les promoteurs soutiennent que les centres de données devraient être classés dans la catégorie « industrie légère » du code de zonage du comté, une catégorie traditionnellement appliquée à des aménagements tels que les stations-service, les usines textiles ou les entrepôts.
« L’ordonnance, dans sa version actuelle, favorise ouvertement les promoteurs immobiliers et prive les résidents de toute protection », a déclaré Laura Beth, présidente du groupe communautaire Citizens for Rural Coweta.
Leigh Ann Green, consultante locale travaillant pour Atlas Development, n'est pas d'accord. « L'ordonnance que le comté est en train d'adopter est plus stricte que toutes les ordonnances relatives aux centres de données que nous avons vues jusqu'à présent. »
L'ordonnance pourrait être approuvée par une majorité des cinq commissaires du comté de Coweta le mardi 19 août si une audience publique prévue à 6 heures, heure locale, dans la salle du conseil de Newnan, capitale du comté, est soumise au vote.
D'une superficie d'environ 831 hectares, le site du projet Sail, situé dans la communauté de Sargent, dans le comté de Coweta, pourrait remplir le Truist Park, le stade de baseball des Braves d'Atlanta, 53 fois. Le projet devrait consommer jusqu'à 900 mégawatts (MW) de capacité électrique, soit environ 14 fois la puissance totale requise. demande de l'aéroport d'Atlanta, le plus fréquenté au monde, et consomment jusqu'à neuf millions de gallons d'eau par jour, selon le plan de réaménagement d'Atlas Development. application pour le projet.
Pour répondre à la demande croissante en électricité, la compagnie d'électricité de l'État de Géorgie, Georgia Power, augmente sa capacité de production, notamment à la centrale à gaz de Plant Yates, près du site du projet Sail, qui était auparavant menacée de fermeture. Prologis indique que… site Pour Project Sail, il a été précisé que « cet emplacement a été choisi principalement en raison de sa proximité avec les infrastructures électriques existantes ».
La Géorgie est la nation la croissance la plus rapide Le marché des centres de données est en pleine expansion, tant en termes de nouvelles constructions que de taux de location, selon la société internationale de services immobiliers CBRE. Le comté de Coweta est un véritable vivier de projets, stimulés par la demande croissante de puissance de calcul nécessaire au développement de l'intelligence artificielle (IA).
Ce phénomène se répète à travers le pays : des communautés rurales se retrouvent soudainement ciblées par le développement de centres de données en raison de leur proximité avec des centrales électriques et des lignes de transport d’électricité. Depuis le début de l’année, dans des endroits comme… Comté de PittsylvaniaEn Virginie, dans le comté d'Oldham (Kentucky) et dans le comté de Monroe (Géorgie), les résidents locaux se sont opposés aux demandes de modification du zonage du comté émanant de grands projets de centres de données.
« Une excellente chose pour le comté »
Parmi les partisans des centres de données dans le comté de Coweta figurent des agents immobiliers locaux, qui affirment que ces projets dynamiseront l'économie locale en générant des millions de dollars de recettes fiscales. Prologis et Atlas Development estiment que ces recettes atteindront environ 100 millions de dollars par an une fois le projet pleinement opérationnel.
« Je pense que c'est une excellente chose pour le comté », a déclaré Jonathon Ward, propriétaire d'Atlas Development, à DeSmog. « Je ne vois pas d'autre moyen de générer autant de recettes fiscales. »
Des voix critiques locales ont remis en question les chiffres relatifs aux taxes avancés par les promoteurs.
Selon Ward, les centres de données représentent une opportunité à faible impact pour le comté, sans impacter les services et ressources publics. Il a ajouté que les promoteurs du projet Sail avaient revu à la baisse leurs plans, passant de 13 à 9 bâtiments, suite aux commentaires du public, et qu'ils prendraient en charge tous les travaux de modernisation du réseau électrique.
« Nous faisons de notre mieux et collaborons avec tous les voisins », a ajouté Ward. « Beaucoup de ceux qui s'opposent à ce projet n'habitent pas directement à côté. »
Atlas Development a indiqué à DeSmog que l'étude d'impact environnemental spécifique exigée dans les versions précédentes du règlement avait été abandonnée par le comté afin de le mettre en conformité avec les législations locales, étatiques et fédérales. Le projet de règlement comprend toujours des mesures visant à protéger les riverains du bruit, de la pollution lumineuse, de la circulation et autres nuisances. Atlas Development a également mentionné les mesures du règlement imposant une distance minimale de 91 mètres (300 pieds) entre les constructions et les habitations. L'entreprise a précisé n'avoir fait appel à aucun lobbyiste dans le comté de Coweta.
Un porte-parole de Prologis a partagé un lien vers le site web du projet Sail, qui indique que ce projet « créera de véritables opportunités économiques », notamment « des emplois qualifiés et des revenus réguliers qui contribueront à financer des priorités qui nous tiennent tous à cœur, comme les routes, les services d'urgence et les écoles publiques ».
Mais depuis que l'information concernant le projet Sail a été rendue publique en décembre, les habitants du comté ont écrit plus de 150 fois aux commissaires pour exprimer leur opposition au projet, selon le groupe communautaire Citizens for Rural Coweta.
Les habitants de Sargent craignent l'étalement industriel, le bruit, la pollution atmosphérique et lumineuse, ainsi que le trafic incessant des chantiers. Des panneaux « Non aux centres de données » jalonnent les routes locales et de nombreux résidents ont exprimé leur opposition lors des réunions du comté.
Les lobbyistes interviennent
Cette nouvelle ordonnance a été élaborée suite à une vague d'indignation publique similaire provoquée par la décision d'approuver, en avril, un autre complexe de centres de données – le projet Peach de 700 MW – dans la région de Palmetto, dans le comté de Coweta. Le projet Peach est développé par CyrusOne, une société basée à Dallas, en partenariat avec North Coweta Investors, elle-même liée à Strategic Real Estate Partners, une société basée à Atlanta.
Le comté de Coweta a imposé un moratoire de 180 jours sur la construction de nouveaux centres de données le 6 mai. Depuis, les élus et les services du comté travaillent à l'élaboration d'un projet d'ordonnance. Cependant, les opposants au projet affirment que leurs demandes de contrôle plus strict du développement des centres de données dans les zones rurales du comté sont restées largement lettre morte.
En utilisant des documents publics obtenus auprès du comté de Coweta, DeSmog a découvert que des promoteurs de centres de données de Californie, du Texas, de Virginie et de Géorgie cherchent à influencer en leur faveur le projet d'ordonnance du comté de Coweta concernant les centres de données.
Parmi les personnes représentant les développeurs de centres de données dans les communications avec le personnel et les commissaires du comté de Coweta figure Arthur « Skin » Edge IV, un résident du comté et un lobbyiste de premier plan travaillant pour le GeorgiaLink Public Affairs Group, l'une des firmes de lobbying les plus influentes de Géorgie, selon les documents publics.
Le 7 juillet, Edge Envoyé par courrier électronique Les commissaires du comté de Coweta, Jeff Fisher et John Reidelbach, ainsi que l'administrateur du comté, Michael Fouts, ont transmis, au nom de l'équipe « Project Sail », des suggestions détaillées concernant la réglementation sur les centres de données, depuis son adresse électronique GeorgiaLink Public Affairs Group. Parmi ces recommandations figurait une demande de report des études d'impact environnemental jusqu'à la réalisation du processus de rezonage nécessaire à la construction de ces centres, par la requalification des terres « rurales protégées » en zones « industrielles légères ».
Cela signifie que les promoteurs potentiels de centres de données peuvent soumettre une demande de modification du zonage du terrain — qui est soumise à une audience publique et à un vote majoritaire des cinq commissaires du comté — sans présenter de détails spécifiques sur les divers impacts environnementaux.
Edge avait précédemment représenté les promoteurs du projet Peach, CyrusOne et North Coweta Investors, lors d'une audience de modification du zonage en avril. Le 19 juin, Edge a également rédigé commentaires aux commissaires au sujet de l'ordonnance au nom d'un « client de centre de données » non identifié qui demandait des limites moins strictes sur les tests des générateurs à essence sur site, selon les documents.
Le personnel du comté a présenté au moins six des commentaires d'Edge lors d'une séance de travail le 22 juillet — une réunion publique au cours de laquelle le personnel et les commissaires discutent des affaires du comté — dans le cadre d'un « retour d'information consolidé ». document relatif à l'ordonnance sur les centres de données.
Parmi les 64 commentaires inclus dans le document de « rétroaction consolidée », les seuls commentaires substantiels appelant à des réglementations plus strictes provenaient d’Arpeggio — un cabinet de conseil indépendant engagé par le comté pour fournir des lignes directrices sur les impacts du bruit — qui ont ensuite été ajoutés par les commissaires et le personnel dans le projet d’ordonnance.
Lors de la réunion du 22 juillet, le commissaire Al Smith s'est dit perplexe quant à l'origine des commentaires favorables à l'industrie figurant dans le projet d'ordonnance. « Ces suggestions proviennent-elles de personnes anonymes ? » a-t-il demandé à M. Fouts, l'administrateur du comté.
Fouts a répondu que les citoyens, les commissaires et les promoteurs avaient formulé des commentaires dans le document de synthèse. Plus tôt dans la séance, Fouts avait indiqué que certains commentaires de citoyens avaient été fournis dans notes de réunion à partir d'une première audience publique sur l'ordonnance relative aux centres de données le 15 juillet.
DeSmog a pu identifier les auteurs des commentaires anonymes figurant dans le document de synthèse en les associant à des courriels obtenus grâce à une demande d'accès à l'information. La plupart provenaient de promoteurs immobiliers, de leurs représentants ou de lobbyistes ; certains des commissaires Reidelbach et Fisher ; et aucun de citoyens réclamant un renforcement de la réglementation.
Le promoteur local Brent Holdings a soumis 13 commentaires figurant dans le document, parmi lesquels une demande visant à relever la limite de hauteur des centres de données à 90 pieds, soit environ trois fois plus que la limite de 34 pieds normalement autorisée dans les zones industrielles légères et lourdes du comté.
La société de financement de centres de données American Real Estate Partners, basée en Virginie, a soumis neuf commentaires figurant dans le document, notamment un argument selon lequel les sites de centres de données ne devraient pas être limités par le «plan complet— un document orientant le développement à long terme du comté.
Des courriels issus des archives publiques suggèrent que Brent Holdings et American Real Estate Partners s'associent pour un projet de centre de données non encore public dans le comté, baptisé « Projet Pegasus ». Les sociétés étaient représentées par l'avocat Steven Jones du cabinet Taylor Duma, basé à Atlanta, lors de l'audience publique du 15 juillet.
Dans sa version actuelle, le projet d'ordonnance autorisera les centres de données sur des terrains zonés « industriels légers » ayant « n'importe quelle » frontière avec une zone « Pôle d'emploi – Industriel » ou « Porte d'entrée interétatique » du plan d'aménagement global, des conditions que les critiques locaux jugent trop indulgentes envers les promoteurs.
Le 3 juin, Green, le consultant local, a demandé au personnel du comté de confirmer si une partie du site du projet Sail bordait une zone « Centre d'emploi – Industrielle », selon les documents.
Environ 1 % du périmètre de 7.5 miles du site du projet Sail touche une zone « Centre d'emploi – Industrielle », selon DeSmog, la quasi-totalité du périmètre touchant des zones désignées comme « Zone rurale » ou « Village industriel » dans le plan d'aménagement global du comté.
Lors de la séance de travail du 22 juillet sur l'ordonnance relative aux centres de données, le président de la commission, Bill McKenzie, a déclaré : « Mon problème est de venir prendre des terres rurales et de les rezoner simplement parce qu'elles ont cinq acres qui touchent une zone de zonage « M » [industrielle lourde]. »
À l’issue de la réunion, la disposition autorisant les centres de données sur des terrains bordant « n’importe quelle » zone d’emploi industriel est restée inchangée, à condition que les promoteurs obtiennent l’autorisation de reclasser le terrain en zone « industrielle légère ».
Règles environnementales abandonnées
Les opposants au projet Sail espéraient que des réglementations environnementales plus strictes, prévues par l'ordonnance, compliqueraient le changement de zonage du terrain de 831 hectares, actuellement classé en zone de « conservation rurale » et destiné à accueillir le projet, en zone « industrielle légère ». La date de l'audience publique relative à ce changement de zonage n'a pas encore été fixée.
Jusqu'à présent, aucune des observations des opposants au projet n'a été intégrée au texte de l'ordonnance, hormis certaines réglementations relatives au bruit.
Les commentaires détaillés soumis par plusieurs citoyens au comté concernant l'ordonnance sur les centres de données comprenaient des demandes visant à n'autoriser les centres de données que dans les zones industrielles existantes ; à établir des limites de bruit exécutoires ; et à imposer des règles pour le dynamitage pendant le processus de construction.
Chris Manganiello, de l'association environnementale régionale à but non lucratif Chattahoochee Riverkeeper, dont les commentaires ont été exclus du document de « rétroaction consolidée » du comté, a demandé que l'ordonnance relative aux centres de données comprenne des dispositions exigeant une analyse environnementale du site, un plan de gestion de l'eau et des réunions communautaires, entre autres demandes.
Lorsqu'un employé du Département des ressources naturelles de Géorgie a publié ce qu'il présentait comme une analyse indépendante de l'impact environnemental du projet Sail, le commissaire John Reidelbach a écrit à l'agence d'État depuis une adresse électronique privée pour demander que l'employé soit « réprimandé » et contraint de retirer les « informations erronées » concernant le projet, selon un document public. rapporté par le Newnan Times Herald vendredi.
Au lieu d'ajouter des réglementations environnementales lors de la séance de travail du 22 juillet, les commissaires et le personnel ont supprimé l'exigence d'une analyse d'impact environnemental pour étudier les impacts négatifs des centres de données dès le début du processus d'autorisation.
Ces exigences avaient été incluses dans un projet d'ordonnance, publié le 5 juin, qui stipulait que les centres de données devraient faire l'objet d'une analyse d'impact environnemental qui « doit inclure, sans toutefois s'y limiter, les caractéristiques suivantes du site : géotechnique, zones humides, plaine inondable, cours d'eau, zones tampons des cours d'eau, pentes supérieures à 25 %, végétation, espèces sauvages, archéologique/historique ».
Cette formulation ne figure plus dans le projet d'ordonnance actuel.
La société American Real Estate Partners a refusé de commenter.
Brent Holdings, Cyrus One, North Coweta Partners et Taylor Duma n'avaient pas répondu au moment de la publication.
Atlas Development et Prologis ont toutes deux indiqué à DeSmog qu'elles n'étaient pas représentées par Edge, le lobbyiste du GeorgiaLink Public Affairs Group. Ce dernier n'a pas répondu à une question concernant ses clients actuels de centres de données dans le comté de Coweta. Aucune des entreprises liées aux projets Sail et Peach ne figure parmi ses clients sur le site web de la firme. Les rapports mensuels de transparence transmis par l'entreprise à la Commission d'éthique de Géorgie, un organisme d'État chargé de garantir la transparence en matière de lobbying, ne font pas apparaître ces entreprises parmi ses clients, d'après une analyse effectuée par DeSmog.
Ce reportage a été réalisé avec le soutien de Fonds pour le journalisme d'investigation.
